En los últimos 5 años los proyectos inmobiliarios entre 60 a 100m2 según datos del portal Adondevivir.com se incrementaron en un 35 %, en distritos como Miraflores, Barranco, San Isidro, Surco, Magdalena y San Miguel, lo cual ha revalorizado el costo por m2, sobre todo considerando zonas que funcionan, a la vez, como residencial y oficinas.
Si estás próximo a vender tu casa o departamento o con ganas de comprar una próxima vivienda, resulta importante considerar qué es lo que marca el real precio de un inmueble, sobre todo porque este puede variar a lo largo del tiempo. ¿Cuáles son esas variables que influyen en la variación del precio y que se deben conocer para poder ofertar lo justo y no comprar por encima de lo que exige el mercado?
Según Luciano Barredo, el costo por m2 en Lima se ha valorizado a raíz del incremento de proyectos que permiten la construcción de un mayor número de departamentos con metraje más diferenciado, entre 60m2, 80m2 y 120m2, que son hoy en día muy demandados por jóvenes profesionales y parejas que recién buscan formalizar una relación o conformar una familia. “Para Adondevivir es clave cumplir el sueño de la casa propia de muchos peruanos que todavía, en un 70% de los casos, accede a una primera vivienda. En ese sentido, vemos cómo ese proyecto de vida logra concretarse gracias a la existencia de opciones múltiples de proyectos en zonas urbanas que permiten tener comodidades como acceso a vías principales y una buena seguridad”.
Acá te damos algunas pautas a considerar para poder analizar bien el precio de un inmueble, con la idea que pueda ser vendido y/o comprado, respectivamente, permitiendo generar un buen ahorro y/o inversión como producto de esta transacción.
-Los cambios de zonificación de muchos predios, de residencial a uso comercial, a raíz de las nuevas obras viales ejecutadas en Lima para el nuevo sistema de transporte rápido masivo de la ciudad, están afectando a la valorización y desvalorización de los inmuebles. En ese sentido, algunas zonas residenciales que estaban en proceso de obsolescencia, al cambiar a uso comercial elevarán su valor por m2. Sin embargo, en otros casos, zonas de vivienda tranquilas, con la construcción de una estación de bus o tren, se verán condenadas a perder su carácter de residencial y prevalecerá el uso comercial.
-Los parámetros, que son los permisos que da la municipalidad para determinar el tipo de construcción que se puede realizar, también resultarán claves al momento de querer fijar un precio. ¿Cuántos pisos se pueden construir, cuántas cocheras y área mínima está permitido construir? contribuye a establecer el costo por m2. “Mientras más pisos se pueda construir más rentable es el proyecto y, por lo tanto, el precio por m2 del terreno se revaloriza. Además, poder construir departamentos pequeños de 60 m2, en una zona comercial y residencial a la vez, hace más rentable el proyecto y, por ende, se puede ajustar a un menor presupuesto de parte de potenciales compradores”, refiere la agente inmobiliaria Connie Villanueva.
-La ubicación privilegiada es otro factor clave que puede contribuir a revalorizar un inmueble al momento de querer venderlo. “Una casa puede estar vieja y deteriorada, pero si tiene un buen frente o tiene otra casa al lado para unirse en la venta y los parámetros dan para 10 pisos, aproximadamente, el valor por m2 de ese inmueble sube”, sostiene Villanueva.
-Tener cerca obras que permitan un acceso fácil a distritos, como la línea II del Metro que contará con estaciones en superficie y los intercambios viales construidos, ayudará a la valorización de los predios circundantes. A su vez estas obras atraerán a los inversionistas que buscan instalar comercios o actividades compatibles en los lugares más transitados.
-La obsolescencia Inmobiliaria es toda pérdida de valor de un inmueble que se puede originar por las siguientes razones: Físicas: Uso, desgaste, antigüedad, estado de conservación; Cambio de uso o función del edificio, diseño antiguo; Económicas: Condiciones externas al edificio, ocupaciones , entorno; Ecológicas: Medio ambientales.
-Como conclusión, el orden urbano y vial, la seguridad y sobre todo la relación del distrito con el medio ambiente, es lo que hace que terrenos en zonas como Barranco, San Isidro o Miraflores cuesten más que aquellos ubicados en el Rímac o Breña. La vista al mar, a parques o avenidas con áreas verdes permiten valores agregados al m2 ofrecido. Entonces un inmueble puede ganar valor dependiendo de su ubicación o perder valor por circunstancias ajenas al mercado. Por eso es importante estar atentos a los cambios que surgen en las ciudades para interpretar el comportamiento de la actividad inmobiliaria.
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