Artículo de opinión
Comprar un inmueble a quien aparece como propietario en la SUNARP suele dar tranquilidad. Pero ¿qué ocurre si, después de pagar e inscribir la compra, se anula el título de quien vendió? El artículo 2014 del Código Civil puede proteger al comprador. Para saber si esa protección corresponde, hay que revisar las condiciones de la adquisición y lo que el comprador conocía o podía advertir durante la operación.
¿QUÉ SIGNIFICA LA BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL?
La fe pública registral protege, bajo determinadas condiciones, a quien adquiere un derecho de una persona que figura en el Registro con facultades para transmitirlo. Permite conservar la adquisición, aunque después se invalide o deje sin efecto el derecho del vendedor por una causa que no constaba en los asientos ni en los títulos archivados que los sustentan. La Ley N.º 30313 modificó el artículo 2014 e incorporó expresamente los títulos archivados y la cancelación del derecho del transferente.
Conviene aclarar que inscribir una compraventa no subsana una falsificación ni convierte un acto nulo en válido. Así lo establece el artículo 2013 del Código Civil. La protección del artículo 2014 corresponde, si se cumplen sus requisitos, al tercero que adquirió después y es ajeno al defecto del acto anterior. Ese acto defectuoso no queda validado por la protección que pueda recibir el tercero.
LAS CONDICIONES PARA RECIBIR ESTA PROTECCIÓN
El comprador debe ser un tercero ajeno al acto defectuoso anterior y adquirir a título oneroso, como ocurre en una compraventa real; una donación no cumple esta condición. Además, quien le transmite el derecho debe aparecer en el Registro con facultades para hacerlo. La causa que después afecte ese derecho no debe constar en los asientos ni en los títulos archivados que los sustentan. A ello se suman dos exigencias: inscribir la adquisición y actuar de buena fe desde la celebración del contrato hasta su inscripción.
La buena fe se presume, pero puede desvirtuarse con pruebas. Por eso, ante una anotación de demanda, documentos contradictorios, un ocupante que afirma ser dueño o una advertencia notarial de fraude, el comprador debe averiguar qué sucede. La presencia de un inquilino, por sí sola, no significa que exista mala fe. Lo que corresponde es verificar quién ocupa el inmueble, con qué derecho y si reclama algo incompatible con la venta.
El Tribunal Constitucional ha señalado que, en los casos acreditados de falsificación o suplantación de identidad, el comprador debe actuar con prudencia desde la celebración del contrato hasta su inscripción y revisar cuidadosamente los asientos y los títulos archivados. Si el propietario original se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad que dificultó su diligencia, el juez debe justificar con especial rigor una decisión que favorezca al tercero en perjuicio de aquel (Exp. Nº 00018-2015-PI/TC).
LO QUE MUESTRAN LAS DECISIONES DE LA CORTE SUPREMA
En la Casación Nº 21507-2021, La Libertad, la Corte Suprema mantuvo la decisión que desestimó la demanda contra el comprador inscrito. No se probó que este conociera el proceso judicial anterior y tampoco aparecía una inscripción que advirtiera del conflicto. Las sospechas sin respaldo probatorio no bastaron para desvirtuar su buena fe. La compra se realizó en 2013, dato que debe tenerse presente al examinar la norma aplicable.
La Casación Nº 3098-2011, Lima, muestra una situación distinta. Los compradores podían haber advertido, con una diligencia mínima, que otras personas poseían el inmueble con título de propietarios. Por ello, no recibieron la protección de la fe pública registral. El Tribunal Constitucional recogió este criterio y el de la Casación Nº 1589-2016, Lima Norte, para recordar que el comprador debe averiguar quién ocupa el predio y por qué lo ocupa.
En la Casación Nº 3487-2016, Lima, el comprador firmó una minuta cuando su vendedor figuraba como propietario. Después, la notaría le informó de una investigación por falsificación relacionada con la adquisición anterior. La compraventa no llegó a inscribirse. La Corte negó la protección porque el comprador conoció la irregularidad antes de inscribir y, además, no cumplió con la inscripción de su derecho.
La Casación Nº 3492-2018, Lambayeque, se refiere a una hipoteca que fue anulada. Existían anotaciones de demandas y el acreedor no indagó su alcance ni verificó la posesión del inmueble. La Corte precisó que esas advertencias ya exigían una mayor diligencia en febrero de 2015, cuando se celebró el acto. No era necesario aplicar retroactivamente la reforma de marzo de ese año sobre los títulos archivados.
QUÉ HA DICHO EL TRIBUNAL REGISTRAL
La Resolución Nº 1495-2014-SUNARP-TR-L permitió inscribir una compraventa cuya transferencia de propiedad debía producirse al cumplirse un plazo futuro y dispuso que esa circunstancia constara en cargas y gravámenes. De esta decisión se desprende una recomendación práctica: los pactos que afectan la transferencia deben quedar publicitados con claridad para que los conozca quien contrate después.
Por su parte, la Resolución Nº 1967-2013-SUNARP-TR-L rechazó la inscripción del retorno de la propiedad por una cláusula resolutoria que no aparecía en el asiento, cuando el predio ya había sido transferido a terceros. Esta decisión es anterior a la Ley Nº 30313. Hoy, el artículo 2014 exige considerar también los títulos archivados que sustentan los asientos. Por eso, aquel criterio no permite ignorar una cláusula que figure en esos documentos al evaluar la buena fe del comprador.
El precedente del CCCII Pleno Registral de 2025 trata un supuesto diferente: la rectificación administrativa de una inscripción. El derecho inscrito de un tercero que pudiera resultar perjudicado puede impedir la rectificación, incluso si adquirió gratuitamente, salvo el supuesto de sucesión. El precedente, sustentado en las Resoluciones Nº 0307-2008-SUNARP-TR-T, 0187-2020-SUNARP-TR-A y 0360-2023-SUNARP-TR, aclara que allí no se aplica la noción de tercero del artículo 2014. Por tanto, esta regla no extiende al donatario la protección que dicho artículo reserva a la adquisición onerosa.
TRES EJEMPLOS COTIDIANOS
CASO A: Supongamos que Bruno figura como propietario y vende su casa a Ana por un precio real. Ella revisa la partida y los títulos archivados, verifica la identidad del vendedor y visita el inmueble. No encuentra señales de conflicto e inscribe su compra. Si después se anula el título de Bruno por una causa que no constaba en los asientos ni en esos documentos, Ana podría conservar su derecho. El juez deberá valorar las pruebas y comprobar que se cumplieron los requisitos de la buena fe registral.
CASO B: La situación cambia si la partida menciona una demanda sobre el predio o el título archivado contiene una cláusula que afecta el derecho del vendedor. Si Ana compra sin aclarar esa información, difícilmente podrá sostener que la causa era desconocida. Habrá que examinar el contenido de la advertencia y su relación con la compra, porque no todas las anotaciones producen el mismo efecto.
CASO C: Pensemos ahora que Ana visita la casa y encuentra a una familia que le muestra una compraventa anterior. Si acepta la explicación verbal del vendedor sin verificar los documentos, su conducta podría desvirtuar la buena fe, aunque luego logre inscribir. En cambio, si la familia ocupa la vivienda como arrendataria, habrá que revisar el contrato y las demás circunstancias antes de llegar a una conclusión.
Mi recomendación es revisar la partida completa y los títulos archivados relevantes antes de pagar. También hay que comprobar las facultades del vendedor, las cargas y los procesos que puedan afectar el inmueble, y conversar con quienes lo ocupan. Conviene conservar las constancias del precio pagado y de las verificaciones realizadas, además de seguir el trámite hasta la inscripción. Esas precauciones ayudan a decidir si la compra es segura y permiten acreditar cómo se actuó si surge una controversia.
Cada inmueble tiene una historia que conviene conocer antes de comprar. Si necesita revisar una adquisición o defender un derecho inscrito, puede conocer mi trabajo en yaryvalencia.com o escribirme por WhatsApp al +51 943 256 129.
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