Por: Yary Valencia Freitas (abogada, especializada en saneamiento de predios
Un vecino instala una reja en la azotea y explica que solo él sube hasta allí. Otro deja sus muebles en el pasadizo porque supuestamente “no estorban”. ¿Puede alguno decidir por todos? La respuesta empieza por una pregunta anterior: ¿qué dicen el título de propiedad, los planos y el reglamento interno sobre ese espacio?
En mi libro Propiedad horizontal en el Perú sostengo que el departamento y los bienes comunes están jurídicamente vinculados: las escaleras, instalaciones y espacios compartidos permiten usar cada sección y exigen reglas para convivir. El porcentaje que corresponde a cada propietario no le asigna un pedazo físico del ascensor o del pasadizo.
¿QUÉ ESPACIOS SON COMUNES?
El artículo 40 de la Ley Nº 27157 incluye, según el edificio, el terreno, estructuras que sirven a varias secciones, pasajes, escaleras, ascensores, jardines, patios, ductos e instalaciones compartidas. Los sótanos y las azoteas también figuran en la relación, salvo que los títulos de las secciones indiquen otra cosa. Por eso, una puerta que comunica un departamento con la azotea no demuestra que esta sea de su dueño. Tampoco toda cochera es común: hay que revisar cómo fue independizada y descrita.
El reglamento interno debe identificar los bienes comunes y los porcentajes de participación, además de las reglas de la junta. Ante una duda, conviene comparar la partida matriz, la partida del departamento, el reglamento y los planos. La apariencia del lugar o la costumbre de usarlo no sustituyen esos documentos (Ley N.º 27157, arts. 40 y 42).
USAR UN ÁREA COMÚN TIENE UN LÍMITE
Cada propietario puede utilizar los bienes comunes conforme a su destino, sin impedir el uso de los demás ni alterar la función del espacio. El artículo 974 del Código Civil expresa ese límite. Si el pasadizo sirve para circular, convertirlo en almacén privado o cerrarlo para ampliar un departamento exige algo más que la voluntad de quien vive al lado.
En la Casación Nº 1004-2014, Lima, se discutió una construcción levantada sobre los aires de un pasaje común. La Corte Suprema sostuvo que el propietario afectado puede pedir que se retire la causa del perjuicio, incluso una obra, si se acreditan los presupuestos del caso. En esa casación anuló la sentencia de vista por falta de motivación y ordenó que se evaluaran los hechos; no dictó por sí misma una demolición definitiva. La enseñanza práctica es clara: el permiso municipal, por sí solo, no resuelve el derecho de los demás sobre un bien común.
¿PUEDE LA JUNTA CEDER, MODIFICAR O VENDER?
La junta puede organizar el uso y aprobar actuaciones sobre bienes comunes, pero debe distinguir una reparación de un cambio de destino. El artículo 136 del TUO del reglamento exige acuerdo expreso para obras: mayoría simple si son de conservación o mantenimiento y mayoría calificada si modifican o limitan el uso, además de la licencia de obra que corresponda. Sustituir tuberías no plantea lo mismo que construir una habitación sobre una terraza común.
Para transferir un bien común, el artículo 43 de la Ley Nº 27157 exige el voto de dos tercios de la junta y notificar notarialmente a quienes, citados, no asistieron; el acuerdo no se ejecuta antes de los veinte días útiles previstos para su discrepancia. El TUO, arts. 134 y 135, distingue bienes en principio intransferibles de aquellos susceptibles de disposición y somete la cesión de uso, la venta y otros actos a límites de seguridad, funcionalidad y normas urbanísticas. La SUNARP explica que, si se convierte una zona común en exclusiva, hay que formalizar la desafectación y ajustar la independización y el reglamento interno. Un acta informal o la venta unilateral de un vecino no bastan.
¿QUIÉN PAGA POR CONSERVARLAS?
La limpieza, reparación y administración de las áreas comunes generan gastos. Según el artículo 138 del TUO, se pagan con los porcentajes fijados en el reglamento interno, que pueden ser diferentes de los porcentajes de propiedad y responder a criterios como uso o accesibilidad. Por ejemplo, un departamento vacío sigue obligado a contribuir, salvo pacto en contrario (art. 144). La discusión sobre una reja indebida no autoriza, por sí misma, a dejar de pagar el mantenimiento.
Si hay un conflicto, el primer paso es obtener los títulos y planos, identificar la condición del área y revisar si existe un acuerdo válido de la junta. Con esos documentos podrá pedirse que se restituya el uso común, cuestionarse el acuerdo o definirse la vía judicial adecuada. Proteger las áreas comunes es proteger el edificio y el derecho de cada propietario a disfrutarlo.
Cuando la junta discute una azotea, cochera o pasadizo, revisar los títulos y los acuerdos a tiempo puede evitar una obra difícil de regularizar o un juicio innecesario. Si desea que examine su caso, puede conocer mi trabajo en yaryvalencia.com
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